종합부동산세(종부세) 계산하는 법! 2025년 최신 세율 반영

부동산을 보유하고 있다면 ‘종합부동산세(종부세)’는 반드시 체크해야 할 세금 중 하나입니다. 특히 2025년에는 세율과 공제 기준이 변경될 가능성이 있기 때문에 최신 정보를 확인하는 것이 중요하죠. 이번 글에서는 종부세의 개념부터 2025년 계산 방법, 절세 전략까지 한눈에 정리해 드리겠습니다!

 

종합부동산세(종부세) 계산

 

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목차

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1. 종합부동산세(종부세)란?

 

 

종부세는 일정 기준을 초과하는 주택이나 토지를 보유한 사람에게 부과되는 국세(나라에서 걷는 세금)입니다. 흔히 "부자 세금"이라고도 불리지만, 최근 공시가격 상승으로 인해 평범한 1주택자도 종부세 대상이 되는 경우가 많아지고 있어요.

 

✔️ 왜 종부세를 내야 할까?
부동산 가격이 급등하면 세금을 통해 투기 수요를 억제하고, 부의 재분배를 촉진하려는 목적이 있습니다. 하지만 세금 부담이 커지면서 ‘세금 폭탄’이라는 말이 나올 정도로 논란이 많은 세금이기도 합니다.

종합부동산세(종부세) 계산

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2. 2025년 종부세 계산 방법

 

 

그럼 2025년 종부세는 어떻게 계산될까요? 간단히 6단계로 정리해 보겠습니다.

① 과세 대상 부동산의 공시가격 합산

개인이 보유한 모든 주택과 토지의 공시가격을 더합니다. 여기서 공시가격이란?

• 정부(국토교통부)가 발표하는 부동산의 공식 가격
• 실제 거래가보다 낮은 경우가 많지만, 세금 계산의 기준이 됨

💡 예시:

• A씨가 공시가격 10억 원짜리 아파트와 5억 원짜리 오피스텔을 소유
• 10억 + 5억 = 총 15억 원 (과세 대상)

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② 공제금액 적용

종부세는 일정 금액을 초과해야 부과됩니다. 2025년 기준으로 공제 한도는 다음과 같습니다.

구분	공제금액
1세대 1주택자	12억 원
일반 주택 보유자	9억 원
종합합산 토지	5억 원
별도합산 토지	80억 원

 

💡 예시 적용:

• A씨(일반 보유자)의 경우 9억 원 공제 → 15억 - 9억 = 6억 원 과세 대상

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③ 공정시장가액비율 적용

공시가격에서 공제한 금액에 공정시장가액비율을 곱합니다.

• 주택은 60%, 토지는 100%

✔️ A씨의 과세표준 계산
6억 × 60% = 3.6억 원 (과세표준)

 

④ 세율 적용 (2025년 종부세율)

 

 

과세표준에 따라 세율을 적용합니다.

과세표준	2주택 이하	3주택 이상
3억 이하	0.5%	0.5%
6억 이하	0.7%	0.7%
12억 이하	1.0%	1.0%
25억 이하	1.3%	2.0%
50억 이하	1.5%	3.0%
94억 이하	2.0%	4.0%
94억 초과	2.7%	5.0%

 

✔️ A씨의 종부세 계산
A씨의 과세표준 3.6억 원 → 3억 원까지 0.5%, 나머지 0.6억 원은 0.7% 적용

(3억 × 0.5%) + (0.6억 × 0.7%) = 150만 원 + 42만 원 = 192만 원

 

💡 종부세 기본 세액: 192만 원

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⑤ 재산세 공제 적용

종부세에서 이미 납부한 재산세를 공제해 줍니다.

• 만약 A씨가 재산세로 100만 원을 냈다면?
  • 종부세 192만 원 - 재산세 100만 원 = 최종 납부액 92만 원

 

⑥ 세액 공제 및 세부담 상한

1세대 1주택자는 보유기간과 연령에 따라 최대 80%까지 세액 공제를 받을 수 있습니다.

• 60세 이상 + 5년 이상 보유 → 최대 80% 공제 가능
• 단, 1년간 종부세 증가 폭은 전년도 대비 150%로 제한됨

종합부동산세(종부세) 계산

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3. 종부세 절세 꿀팁!

 

 

💡 1. 공시가격 조정 신청하기
공시가격이 과도하게 높게 책정됐다면 이의 신청을 통해 조정을 받을 수 있습니다.

 

💡 2. 배우자 증여 활용하기
부부 공동명의로 하면 각자 공제 한도(9억 원) 적용이 가능하여 절세 효과를 볼 수 있어요.

 

💡 3. 장기보유 및 고령자 세액공제 활용
1세대 1주택자의 경우, 보유기간(5년 이상)과 연령(60세 이상)에 따라 최대 80%까지 공제됩니다.

 

💡 4. 주택 수 줄이기 (합산 대상 조정)
2주택 이상이면 세율이 올라가므로 임대사업자 등록을 하거나 일부 매각을 고려하는 것도 방법입니다.

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종합부동산세는 단순히 부자들만의 세금이 아니라, 평범한 1주택자에게도 영향을 줄 수 있는 세금입니다.
2025년에도 변화가 예상되므로, 미리미리 공시가격 확인, 절세 전략 수립, 신고 및 납부 기한 체크를 해두는 것이 중요합니다!